# 賃貸の退去費用はいくら？高額請求を防ぐために知っておきたい原状回復のルール
賃貸物件から引っ越すとき、
「退去費用っていくらくらいかかるの？」
「壁紙に少し傷があるけど、全部張り替えになる？」
「長く住んでいても修繕費を払わないといけない？」
と不安になる方も多いのではないでしょうか。
実際、賃貸住宅の退去時には、ハウスクリーニング費用やクロスの張替え、床の修繕などをめぐってトラブルになるケースがあります。
ただし、退去時に発生する修繕費用のすべてを入居者が負担するわけではありません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗や年月の経過による劣化と、入居者の故意・過失などによって生じた損傷を分けて考えることが基本とされています。
今回は、賃貸物件の退去費用について、原状回復の基本的な考え方や、借主負担になりやすいケース、退去時に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
そもそも賃貸の「原状回復」とは？
「原状回復」と聞くと、
「借りたときとまったく同じ状態に戻さなければならない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、基本的にはそうではありません。
国土交通省のガイドラインでは、建物や設備の自然的な劣化である「経年変化」や、通常の使用によって発生する「通常損耗」は、原則として貸主側が負担するものとされています。
一方、借主の故意・過失や、通常の使用を超える使い方によって発生した傷や汚れなどについては、借主側の負担となる可能性があります。
つまり、
「住んでいたことで古くなった部分」と「入居者の使い方によって傷めてしまった部分」を分けて考える
ということです。
貸主負担になりやすいもの
普通に生活していて発生する劣化や汚れについては、一般的に借主の原状回復義務の対象にはならないと考えられています。
例えば、
家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ
日光による壁紙や床の日焼け・変色
通常の生活で発生する壁紙などの自然な劣化
建物や設備の経年劣化
次の入居者を募集するために行う設備交換やリフォーム
などが挙げられます。
もちろん、実際の負担については損傷の状態や契約内容などによって異なります。
「古くなっている＝必ず貸主負担」と単純に判断するのではなく、契約書や室内の状態とあわせて確認することが大切です。
借主負担になりやすいもの
一方で、入居者の故意・過失や管理不足などによって発生した損傷については、借主負担になる可能性があります。
例えば、
引っ越し作業などで付けてしまった大きな傷
不注意によってできた床や壁の傷
タバコによるヤニ汚れや臭い
ペットによる壁・床の傷や臭い
飲み物などをこぼした後、適切に処置せず発生したシミ
結露を放置したことなどによって拡大したカビ
通常の清掃や手入れを怠ったことによる著しい汚れ
などです。
特にペットや喫煙については、契約書に特約が設けられている物件もあります。
入居前に「退去するときにどのような費用が発生する可能性があるのか」を確認しておくことが重要です。
壁紙・クロスは全部張り替えた金額を払うの？
退去費用でトラブルになりやすいものの一つが、壁紙（クロス）です。
例えば、入居者の不注意でクロスを傷つけてしまった場合、借主側に一定の負担が発生する可能性があります。
ただし、原状回復では「経過年数」も重要な考え方になります。
国土交通省のガイドラインでは、クロスについて経過年数を考慮する考え方が示されており、一般的に6年で残存価値が1円となるような負担割合の考え方が用いられています。
そのため、
「クロスを傷つけた＝新品への張替え費用を必ず全額負担する」
とは限りません。
ただし、ここで注意したいのが、
「6年以上住めば、何をしてもクロス代が0円になる」という意味ではない
ということです。
損傷の内容や範囲、施工費などによって負担が発生する場合があります。
ハウスクリーニング費用は誰が払う？
「普通に掃除して退去したのに、クリーニング代を請求された」
というケースもあります。
通常損耗や経年変化とは別に、賃貸借契約書に
「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」
などの特約が設けられている物件があります。
そのため、ハウスクリーニング費用については、契約書や特約の内容を確認することが非常に重要です。
契約するときは家賃や初期費用だけではなく、退去時に発生する費用についても確認しておくことをおすすめします。
敷金があれば退去費用はかからない？
敷金がある物件では、退去時の未払い家賃や借主が負担すべき原状回復費用などが敷金から差し引かれ、残額が返還されることがあります。
例えば、
敷金：70,000円
借主負担となる退去費用：30,000円
だった場合、その他に精算すべき費用がなければ、差額が返還されるというイメージです。
一方、敷金0円の物件の場合、借主負担となる原状回復費用などが発生すれば、退去後に請求されることがあります。
そのため、
「敷金0円＝退去費用も0円」ではありません。
入居時の費用が安い物件ほど、退去時の費用や特約についても確認しておくと安心です。
退去費用が高いと感じたらどうする？
退去後に想像以上の金額を請求された場合でも、内容を確認せずに「高すぎる」と判断するのではなく、まず請求内容を確認しましょう。
チェックしたいのは、
✅どの部分の修繕費なのか
✅なぜ借主負担になっているのか
✅修繕範囲はどこまでなのか
✅契約書や特約に記載があるか
✅経過年数が考慮されているか
✅入居前から存在していた傷ではないか
といった点です。
請求内容に疑問がある場合は、管理会社や貸主に費用の明細や負担理由について説明を求めましょう。
国民生活センターも、納得できない原状回復費用を請求された場合には、国土交通省のガイドラインを参考にしながら、貸主側に明細などの説明を求めるよう案内しています。
入居したその日に「写真」を撮っておくのがおすすめ
退去費用のトラブルを防ぐうえで、実は退去時以上に重要なのが入居時です。
鍵を受け取って入居したら、
壁紙の傷
フローリングの傷
建具の傷
水回りの汚れ
設備の破損
その他気になる箇所
などを写真や動画で残しておきましょう。
可能であれば、撮影日が分かる状態で保存しておくと安心です。
入居前からあった傷なのか、入居後に付いた傷なのかを確認する際の大切な記録になります。
また、入居時チェックシートなどが用意されている場合は、気になる箇所を記載して期限内に提出しておきましょう。
契約するときは「入居費用」だけでなく「退去費用」も確認しよう
お部屋探しでは、
「家賃はいくら？」
「初期費用はいくら？」
という点に目が行きがちです。
しかし、物件によっては退去時のクリーニング費用やエアコンクリーニング費用などがあらかじめ契約条件として定められている場合があります。
初期費用が安くても、退去時にまとまった費用が必要になるケースもあります。
そのため物件を比較するときは、入居時から退去時まで含めて費用を確認することが大切です。
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